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铜锣湾广场携新概念登陆华发北

2019-03-16 03:22:38

铜锣湾广场携新概念登陆华发北

欲做深圳“南京路”,华强北商圈改造在即,提出商业升级,mall(摩尔)进入中国,铜锣湾广场携新概念登陆华发北 志在做深圳“南京路”的华强北商业区,一直在平庸与突破中挣扎。而重复深圳既有商业业态很难做到真正升级,除非新概念新商业业态的注入,才有可能改变深圳传统商业格局,带动其整体升级。位于华发北路的铜锣湾广场率先打造mall概念,旗帜鲜明地定位于“华强北升级版”,令业内人士耳目一新。 历经数年发展,华强北已从纯粹的工业区完全改造为商业区,与东门商业区分庭抗礼,华强北现象被经济界人士称为“中国商界的奇迹”。 然而,令人惋惜的是,华强北没有迅速发展成为深圳的“南京路”,重要原因,在于各商场间平庸复制、主题雷同,即使新商场有所改变,也难以摆脱“大商场小经营、大百货小商铺”的传统商业框架。 拒绝平庸才能获得新的商机,华强北二期改造六大项目近日拉开帷幕,据悉,市、区政府将安排5000万资金,营造深圳的“南京路”。作为华强北商业区主角的众商家,亦对华强北的商业前景充满信心,华强北商业区具有里程碑意义的万佳百货、女人世界,虽在华强北一次创业中表现非凡,但对华强北二次创业,领航深圳21世纪大商业,仍力有不逮。 包括要做“深圳铺王”的百货广场在内,亦不得不承认重复深圳既有商业业态很难做到真正升级,除非新概念新商业业态的注入,才有可能改变深圳传统商业格局,带动深圳商业整体升级,迅速与国际接轨。可喜的是,位于华发北路的铜锣湾广场率先打造mall概念,旗帜鲜明地定位于“华强北升级版”,令业内人士耳目一新。华强北二期改造也因此活力四射,有声有色,建造深圳“南京路”的信心更足。 为何选择mall mall,中文译为“摩尔”,起源于美国,特指规模宏大、连成一体,包罗众多专卖店和商铺的商业中心或加盖的林荫道,商业街,它集购物、休闲、娱乐、饮食为一体。在韩国,个mall称为“Kmall";在日本,个mall被称为“Jmall”;铜锣湾广场mall首次来到中国,自然就被叫做“Cmall”。这是一种气度,更是一种做大商业的风范。 作为发展商的铜锣湾百货有限公司,首次进军华强北主流商业阵地,为何要挟mall概念作为商业发展的突破口?据该项目策划总监周文胜说,选择全新mall商业业态是由深圳商业整体升级方向,应对国际商业发展态势和华强北具体情况所决定。 首先应该看到,深圳商业发展历经传统大百货、平价广场、仓储超市和主题商铺等几大商业业态后,正进入全面转型时期,新的商业模式的出现势在必然,从欧美国家的商业发展过程来看,摩尔主题概念运营是现代商业业态升级的重要标志。深圳一权威机构在对深圳商业进行深入研究后,明确提出“摩尔主题概念购物中心将成为深圳商业未来发展的方向”。 其次,志在做深圳“南京路”的华强北商业区,一直在平庸与突破中挣扎,面对沃尔玛的冲击和加入WTO后更多外资商业百货的竞争,已经意识到必须提高商品档次、形成规模化经营格局。华强北商业区毕竟名牌产品不多,仅有几家商场引入名牌专卖店,但由于商业氛围欠佳,不少名牌店低价推销存货,自觉不自觉地加入“平庸”的低档商家行列,这使得华强北整体形象难以提升。在这种情况下,摩尔主题概念能够扬长避短带动新一轮改造热潮,树立起华强北商业崭新形象。 第三,铜锣湾广场的建设,将主要是营造一个商圈,带旺一片区域,如同沃尔玛一样,以人流带动商流、资金流。铜锣湾商圈的效应首先辐射到华发北路段,启动华发北升级改造,力避华强北路的无序竞争,高起点营造购物、休闲一条街。显然,大手笔营造商圈,激活市场消费,带旺区域性商业,为政府谋事,为市民造福,这和建立主题商铺不可同日而语。Cmall反响如何“新主题”、“新模式”、“新突破”才能搞旺华强北商业已经成为业内人士的共识,但问到具体如何做时,大多语焉不详。与多元文化共存发展一样,商业的操作模式也是多元化的,“摩尔”的引入无疑是一个可贵的尝试,这种现代意识十足的商业行为已经在业内引起不小的反响。 深圳润群地产公司副总经理唐荣生认为,mall对深圳消费者来说是一个新概念,但对深圳商家而言,却大多有所耳闻,难能可贵的是,亦有个别商家开始积极探索。确切地说,深圳以前有过类似概念的有限度的开发尝试(如横岗新世界购物公园),事实证明是比较成功的,但在深圳乃至全国明确提出“摩尔”概念的,铜锣湾广场还是次,势必对持观望态度的发展商产生巨大的冲击作用,从而带动新一轮mall开店热潮和商业“升级”浪潮。 一些名牌专卖店对此也表现出欢迎的态度,他们认为Cmall有条件营造出“名牌氛围”,名牌新品从而有了良好的发布阵地和发展空间。深圳的商铺过剩无疑是一个不争的事实,但值得名品进驻的商铺并不多,甚至供不应求,以至于众多国际、国内品牌不得不草率进场(华强北就有数家),但它们仅作为过时、过季产品的倾销场,品牌形象和档次始终上不去;有些品牌如金盾则干脆自己开设专卖店,很渴望有一个良好的品牌氛围。显然,这正是推导Cmall的价值,它良好的品牌氛围正是品牌的必然之选。 新概念有无风险 新概念是把“双刃剑”,一方面蕴含新商机,另一方面不可避免带来新风险,如何规避和化解可能出现的新风险是Cmall要正视的问题。据周文胜介绍,铜锣湾广场建设之初,有一些人就反对引入新概念、认为风险过大,弄不好会出现“叫好不叫座”的尴尬局面,不如赶紧以“短平快”的方式租(售)出去为好。经过认真研究,铜锣湾百货公司坚持了做大“摩尔”的做法,把“摩尔”概念的应用看作是铜锣湾进军华强北,获取新的竞争优势的选择。确切一点而言,“摩尔”的引入,合乎深圳商业发展趋势,是率先与国际接轨,应对华强北二期改造的必然选择;同时也是顺应华发北路全面改造的需求。“铜锣湾广场会形成商圈效应品牌效应,规模越做越大,”周文胜信心十足地说。世纪21国际物业代理有限公司董事范佐明曾参与过香港和深圳数个商场的具体运作,他认为深圳商铺经营要从三个方面寻找突破口:一是主题鲜明,配合市场实际;二是找对概念,适合潮流;三设计规划上要有个性色彩。香港定位于mall的商场有失败的先例,原因在于没有真正落实“摩尔”概念。范佐明同时希望Cmall能够加重文化色彩,多学习海外先进经验,要向“城市广场”(citymall)发展。还有一些业内人士认为,如果说Cmall有风险的话,可能集中表现在档次定位上。曾在深圳房地产协会工作的韦廷绅认为,就目前而言,名牌产品很难在华强北商业区内立足,营造一个良好的品牌生存环境和mall品牌氛围,是引进品牌维持品牌的出路。Cmall明确以大众化的中档商品为核心,并致力于“品牌保姆”这一经营理念,着力把自己定位在品牌保护,品牌宣扬,品牌推广,品牌促销等一系列“保姆”服务,业内的不少国际名牌如ES-PRIT都持类似的欢迎态度。 尽管见解各有不同,但有一点是相同的,新概念新思路的策划是激活华强北商业区的出路,如果深圳新商业都像铜锣湾广场一样,引入新概念,来加入“升级”的行列,华强北成为深圳的“南京路”便会指日可待。


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